Tercera mudanza en Massachusetts y su mercado inmobiliario

En menos de 3 años, ya nos hemos mudado aquí 3 veces, algo que no nos habríamos imaginado cuando decidimos cruzar el charco. Pero si algo nos ha aportado tanta mudanza, es experiencia y conocimiento sobre el mercado inmobiliario en Massachusetts, y nos hemos convertido en expertos en hacer mudanzas nosotros solos, sin contratar ayuda de ningún tipo.

Nosotros somos una familia de 4, dos adultos y dos niños, en edad escolar. Lo cual significa que puede que tengamos unas necesidades o requisitos distintos a los de otras personas buscando alojamiento en esta misma zona. Afortunadamente mi marido está actualmente teletrabajando, con lo cual en ese sentido no estábamos atados a un lugar específico dentro del estado; pero la elección del distrito escolar sí nos condicionó a la hora de buscar vivienda. En EE.UU. los colegios privados son muy caros, y su nivel académico no es realmente mejor que si los comparas con una buena escuela pública (al menos aquí en MA). Nosotros estábamos contentos con el distrito escolar de esta ciudad, y preferíamos no tener que cambiar (los niños están contentos y nosotros también queríamos evitar someter a los niños a más cambios ahora que por fin estamos “asentándonos” después de la gran mudanza internacional).

La vivienda en Massachusetts es por lo general cara (tanto la compra como el alquiler). Pero puedes encontrar una gran variedad y diferencias en precios de una localidad a otra. Esa diferencia de precio se suele ver influenciada por factores como la proximidad a Boston o la presencia de un buen distrito escolar (que encarece la vivienda). Sin embargo, cuanto más al norte o al oeste mires, más económica suele ser la vivienda. Aunque debo decir que desde que empezó la pandemia los precios de las viviendas se han disparado rápidamente, sobre todo en pequeños municipios y pueblos no muy lejanos a grandes ciudades como Boston (ya que muchos decidieron mudarse a zonas más rurales y tranquilas, a viviendas con amplios jardines, rodeados de naturaleza, para poder salir al aire libre, y no tener que estar encerrados en un apartamento durante todos los meses de lockdown).

En la ciudad en la que vivimos la vivienda es mucho más cara que en los municipios que nos rodean. Pero incluso en una misma ciudad como la nuestra, viviendas (apartamentos) de alquiler de 2 habitaciones, 1 ó 2 baños, cocina y salón, pueden tener alquileres tan variopintos como 1500-3000$/mes. Esa diferencia tan abismal en el alquiler se debe a otros detalles como localización, si incluye plaza de garaje/parking, si tiene o no ascensor, lavadora/secadora propios en cada apartamento o si son comunitarios, piscina comunitaria, jardín, antigüedad del inmueble, etc. Eso sí, encontrar una casa unifamiliar de alquiler es complicado, al menos en esta localidad, con lo cual eso restringe o limita las opciones si se quiere vivir de alquiler. Teniendo en cuenta esta variedad de precios tan amplia, ya el elegir una u otra vivienda va a depender de determinados detalles que cada familia o individuo consideren requisitos o tengan preferencia de acuerdo con sus necesidades o estilo de vida.

¿Alquiler o compra? Esto es una decisión muy personal, y cada una tiene sus ventajas e incovenientes. El alquiler es mucho más caro que la cuota mensual de una hipoteca, y estás pagando por algo que no es propio; esto implica que no puedes hacer grandes cambios a la vivienda, según el contrato tendrás más o menos restricciones a la hora de personalizarlo y convertirlo en tu hogar, y puede que no acepten mascotas… Pero por otro lado ante cualquier avería o problema en la vivienda el propietario suele ser el responsable de cubrir con los gastos de cualquier tipo de arreglo. Asimismo en un alquiler por lo general es el propietario el que se encarga del mantenimiento de jardines, zonas comunes, piscina (si la hubiera), servicio quitanieves de acera o parking, etc. También hay que decir que es común que en el precio del alquiler se incluya el gas o el agua. Eso sí, el contrato de alquiler suele ser por un año, y al renovar el precio subirá casi con toda seguridad, año a año. Y al firmar el contrato de alquiler, se debe pagar un depósito (del mismo valor que una mensualidad) además de la primera mensualidad (el depósito se devolverá en el momento de finalizar el contrato de alquiler, si éste no se renueva, siempre y cuando la vivienda se devuelva en perfectas condiciones). En cambio, en la compra de una vivienda la mensualidad de hipoteca suele ser bastante inferior a lo que se pagaría de alquiler por un tipo de vivienda similar, e incluso se puede aspirar a vivir en una vivienda mucho más espaciosa, con mayor número de estancias, unifamiliar, con terreno propio, garaje, sótano y/o ático (lugar de almacenamiento) por una mensualidad menor a la de un apartamento de 2 habitaciones de alquiler (aunque esto puede variar y dependerá de lo que se haya pagado como entrada, años de hipoteca contratados, si forma parte de una urbanización en la que hay que pagar HOA…). Es cierto que la compra de una vivienda implica, por un lado, un desembolso inicial importante (down payment, closing costs, gastos de inspección y tasación, etc.), y por otro lado, en caso de averías, eres tú el que tienes que correr con los gastos de los arreglos y reformas, y eres el responsable de quitar la nieve del acceso a tu vivienda cuando nieva. Pero siempre estarás pagando la misma cantidad mes a mes, sin subidas ni sorpresas, ya que es las hipotecas son a tipo fijo (y en un futuro, podrás negociar las condiciones de la hipoteca, cancelar años…). Eso sí, comprar una vivienda asegura una inversión, y en un futuro al venderla, sacar beneficio. Según las preferencias personales de cada uno, se debe poner pros y contras en la balanza y optar por lo que le resulte más rentable o práctico para cada uno.

Nosotros teníamos claro que íbamos a ser flexibles en la medida de lo posible, y no encapricharnos con determinados requisitos. Buscamos vivienda tanto de alquiler como en venta, que perteneciera a un buen distrito escolar (a ser posible en el mismo en el que ya estábamos, para no cambiar a los niños de colegio), con al menos 2 dormitorios, que estuviera en buen estado en general la vivienda (cuando digo esto, es porque no sabéis las cosas que te puedes encontrar por aquí), y dentro de nuestro presupuesto (no pagar más de 1/3 de nuestros ingresos mensuales); como extras que teníamos en consideración a la hora de buscar vivienda, valoraríamos positivamente que tuviera una buena localización cerca de colegio(s), zona tranquila y/o familiar, parking/driveway o garaje propio, secadora/lavadora en vivienda (no comunitarios), zonas verdes y que no tuviéramos que pagar mensualmente más de lo que pagamos en nuestro primer apartamento cuando nos mudamos a EE.UU. (y he de decir que los precios de esos apartamentos en estos 2 años, han subido enormemente).

Finalmente encontramos una casa unifamiliar, de 3 dormitorios, comedor, cocina, salón, 1 baño con bañera y ducha, 2 armarios, una habitación con posibilidad de convertirla en segundo baño o despensa, ático y sótano, driveway para hasta 4 coches, jardín delantero y trasero (éste último vallado), con una casa en un árbol, una ubicación inmejorable, a menos de 10 minutos a pie del colegio de mi hijo mayor y a 15-20 minutos a pie del colegio de mi hija pequeña (aunque el próximo curso los dos irán ya al mismo colegio, a 10 minutos de casa), en pleno centro de la localidad en la que llevamos viviendo ya casi 3 años, pero en un barrio acogedor, tranquilo y familiar, donde la mayoría de vecinos son familias con niños de las edades de nuestros hijos. Tenemos dos parques a poca distancia a pie de casa, un lago (pero a una distancia suficiente como para no suponer algún riesgo), la biblioteca pública, pistas de tenis, baloncesto… Pero seguimos en nuestro pueblecito, zona rodeada de bosques, naturaleza, a 40 minutos de Boston, pero también cerca de la costa. Y sí, estamos pagando mensualmente exactamente la misma cantidad de lo que pagábamos hace 2 años por un apartamento de 2 habitaciones, sin ático ni sótano, con menos metros cuadrados, y en peor ubicación de la que estamos actualmente.

¿Ha sido fácil encontrar una vivienda así? En absoluto. Ha sido un proceso muy estresante. El mercado inmobiliario es ahora mismo una locura, los precios están por las nubes y te quitan las viviendas de las manos en cuestión de horas. Pero consideramos que, aunque nos quedamos con las ganas de algunas casas de ensueño totalmente reformadas (no nos dio tiempo a ir a verlas porque en horas las vendieron o alquilaron), hemos tenido mucha suerte. Estábamos agobiados al ver lo que habían subido los precios de los alquileres, y no encontrar nada que nos convenciera realmente sin que se escapara de nuestro presupuesto. Sin embargo, hemos tenido la suerte de encontrar una casa que la vendía un particular, y no a través de un realtor. Suerte de que eso hiciera que la gente desconfiara. Suerte de que las fotos publicadas en el anuncio no resultaran nada atractivas para nadie, y por lo tanto fuimos los únicos en visitarla desde que la pusieron a la venta (y llevaba en venta varias semanas, algo poco habitual) y lanzar una oferta. La realtor nos aconsejó e informó de todo esto, también supo que el vendedor tenía prisa por venderla ya que el motivo de la venta era un divorcio. Eso jugó a nuestro favor y en lugar de pujar y lanzar una oferta por encima del precio (como ocurre con el resto de viviendas), lanzamos una oferta por 30k menos del precio de venta. Para nuestra sorpresa, el vendedor aceptó, y además, después de muchos tira y afloja y momentos de tensión, se hizo cargo de algunas reformas que tras la inspección resultaron necesarias para la concesión de hipoteca (aunque costó trabajo, encontró un contractor que se encargó de poner nuevos cristales, barandilla nueva en la puerta frontal, pintura exterior, terminar una habitación instalando paredes y suelo, arreglar paredes exteriores de vinilo de la vivienda…).

¿Qué hemos aprendido por el camino? Que a veces hay que tomar decisiones rápidamente, cerrar los ojos y pensar que salga todo como tenga que salir, que hay que saber cuándo arriesgar para ganar, ver el potencial de una vivienda más allá de una foto horrenda con unas paredes desconchadas y con una combinación de colores horrible, saber ser prácticos y sobre todo tener cabeza; últimamente la gente va buscando lo que ve en fotos de internet o en televisión, pensando más en fardar y publicar en RR.SS., y no se para a pensar si realmente es algo sensato o seguro. Pongamos por ejemplo la romántica idea de mudarse a vivir en una casa en un lago. Qué bucólico, ¿verdad? Afortunadamente hemos contado con el asesoramiento de una muy buena realtor en todo el proceso de búsqueda de vivienda que nos quitó rápidamente tantos pajaritos de la cabeza cuando vimos una casa así. Cualquier vivienda que da a un lago, río, o que está relativamente próxima, tiene un alto riesgo de inundación (sobre todo en Nueva Inglaterra), lo cual repercute en la cuota del seguro de vivienda (o en el alquiler) que se multiplica exponencialmente, o bien si se produce una inundación (y se producen), el seguro luego se desentiende. ¿A que ahora no suena todo tan bucólico ni tan ideal? Asimismo luego hay que tener en cuenta otros problemas asociados al vivir junto a un lago, como la molesta y peligrosa presencia de los mosquitos portadores del virus EEE (muy común en estados como Massachusetts, NY, Carolina del Norte y Michigan, y que llega a ser mortal). También hemos aprendido que si una vivienda tiene piscina, está rodeada de árboles, tiene una cama elástica, o placas solares en el tejado, el precio del seguro de la vivienda se dispara, ya que existen múltiples riesgos de daños personales y materiales asociados. Por otro lado si la vivienda tiene un hidrante de incendios junto a la parcela, el precio del seguro de hogar se reduce. Otro dato curioso es que las viviendas que viven alejadas del centro urbano de un municipio deben tener una fosa séptica que deberá pasar una serie de inspecciones y tener un certificado aprobado; cada un número determinado de años es necesario cambiar por completo la fosa, implicando tener que abrir y levantar todo el jardín y resulta un gasto muy costoso; en cambio aquellas viviendas que viven en el centro urbano de una localidad no cuentan con fosa séptica, sino que están conectadas al sistema de desagüe municipal, y no deberá pasar inspecciones ni sustituir ni cambiar nada relacionado con las aguas residuales. Para conocer todos estos detalles y no cometer novatadas ni tener futuras lamentaciones, es muy recomendable contar con un buen realtor y broker de confianza.

¿Se puede comprar vivienda si no eres ciudadano americano? Se puede comprar vivienda siendo extranjero, sin ciudadanía americana/nacionalidad, y sin necesidad de tener la Green Card. Es necesario estar en posesión de algún visado de trabajo que te permita residir de manera legal en EE.UU., y llevar trabajando como mínimo 2 años en este país, para que puedas cualificar a una hipoteca y te otorguen una pre-approval letter (un documento en el que se informa de que un banco o agencia financiera de créditos han examinado tu estado financiero, y han dado el visto bueno y podrían otorgarte un préstamo de hasta una cifra determinada en el caso de que encuentres una vivienda por la que quieras lanzar una oferta). Hay algunos bancos que no te dan pre-approval letter si solo tienes un visado de trabajo (como el Bank of America), necesitarías en esos casos tener la Green Card. Pero afortunadamente puedes solicitar pre-approval letter e hipoteca en otras muchas entidades financieras.

¿A cuántos años dan las hipotecas? A 15 o 30 años. Pero suele ser habitual ir reduciendo años y renegociando con la financiera con el tiempo.

¿Cuánto se debe pagar de entrada? Lo normal suele ser el 20% del precio total, ya que así no te exigen tener un seguro de hipoteca (y por lo tanto la mensualidad se reduce aún más); no obstante, se puede pagar de entrada un mínimo de un 5%, e incluso en algunos planes especiales un 3,5% de entrada (como en el FHA loan), pero en aquellos casos en los que se paga menos del 20% de entrada, se deberá pagar seguro de hipoteca mensualmente (cuota que desaparecerá, una vez que se haya llegado a completar el pago del 20% del precio total de la vivienda).

¿Es muy diferente el proceso de compra de vivienda con respecto a España? Sí, hay bastantes diferencias. Para empezar aquí los precios están por las nubes y siguen subiendo; es un mercado muy agresivo, donde las casas se venden como rosquillas. Solicitar y que te den una hipoteca no es tan complicado como en España, no se necesita aval y existen numerosas opciones de créditos, y beneficios (sobre todo si eres veterano o trabajas en el ejército). Es muy recomendable contar con un realtor y un broker de confianza antes de empezar la búsqueda de casa. Ellos se encargarán de llevarte de la mano en todo el proceso, aconsejarte, buscarte las mejores alternativas financieras y resolver todas las dudas posibles. Cuando vas a visitar una vivienda, si ésta te ha gustado, no se suele uno esperar a ver más casas para tomar una decisión tranquilamente. Normalmente se ven varias casas en un mismo día, y si ves una que te gusta, ese mismo día se lanza una oferta al vendedor (ojo, para poder hacer una oferta necesitas contar ya con una pre-approval letter). Esto acaba asemejándose más a una subasta. Por una misma casa puede llegar a haber en menos de 1 hora más de 10 ofertas (en un día pueden llegar a recibir varias decenas de ofertas). Obviamente la parte vendedora elegirá y aceptará la oferta más alta. Como nadie sabe qué están ofreciendo los demás interesados en la misma vivienda, esto se convierte en un juego de azar y de lanzar la oferta más generosa con la esperanza de ser los elegidos por los vendedores. Muchas veces esto acaba resultando en venderse una vivienda por 80-100 mil dólares por encima del precio original de venta. Una vez aceptada la oferta por la parte vendedora, se debe pagar una señal, firmar un primer contrato donde se estima la fecha de inspección, de tasación, de firma de la hipoteca, de entrega de llaves (closing day), closing costs, etc. y buscar rápidamente un inspector. El inspector lo debe contratar el comprador y acudirá en los primeros días tras la aceptación de la oferta, acompañado del comprador. Éste revisa y comprueba el estado del inmueble al más mínimo detalle (tejado, estructura interna, paredes, suelos, ventanas, mosquiteras, puertas y cerraduras, escaleras, humedad…) y el funcionamiento de termo, caldera, calefacción/aire acondicionado, electrodomésticos, grifos, tuberías, tomando medidas de la temperatura de salida del agua, de la vitrocerámica, horno, etc. Asimismo el inspector irá mostrando el funcionamiento de todo y explicándote si ve algo que no está bien. Tras esa inspección tan minuciosa, se entregará el informe detallado de todo tanto a la parte compradora como la vendedora, así como a la agencia financiera que otorgaría la hipoteca. Si se cuenta con un realtor por parte del comprador, éste hará de intermediario entre las partes y quien llevará a cabo todas las comunicaciones, así como las negociaciones que sean necesarias. Si el inspector ha visto determinadas cosas que se deben solucionar o que suponen algún riesgo para habitar esa vivienda (a veces la agencia financiera encontrará algo en el informe de inspección que significará incluso la denegación de la hipoteca como pintura desconchada en exterior, habitación son cableado suelto o tuberías a la vista, sin suelo…) se inician negociaciones con el vendedor: se puede volver a negociar el precio, solicitar que hagan los arreglos oportunos, o retirar la oferta de compra (en caso de tener un motivo de peso por los resultados de la inspección, el dinero que se pagó como señal al ser aceptada la oferta será devuelto). Esas negociaciones se pueden alargar en el tiempo y retrasar el proceso. Una vez arreglados los problemas de la vivienda que saltaron en la primera inspección, se debe solicitar cita con un tasador, quien se encargará de comprobar nuevamente el estado del inmueble y que cumpla con las normativas para que se pueda otorgar crédito hipotecario para esa vivienda, y evaluará obviamente el valor del inmueble. Si el tasador valora la vivienda por debajo del precio acordado originalmente, aunque la agencia financiera/banco hubiera dado su pre-approval letter cubriendo esa suma de dinero, no van a aceptar dar una hipoteca por un precio superior al valor del inmueble. En esa situación, no queda otra que volver a negociar el precio pactado o bien asumir uno mismo el pago de la diferencia que no cubra la agencia financiera. Pasado este trámite, el comprador deberá buscar un seguro de hogar, y contratar la hipoteca. El último paso es ir a firmar el último contrato de compra-venta (durante los meses que dura el proceso se firman con cada paso, muchos otros documentos), es el closing day, y ahí se entregan las llaves. Es tradicional ir con la realtor a la nueva casa comprada y hacerse foto con el cartel “Sold” en la puerta de tu nuevo hogar. En total desde que se lanza oferta de compra y el closing day pueden pasar entre 2 y 3 meses (el tiempo estimado suele ser 40-60 días, pero pueden surgir imprevistos que retrasen la entrega de llaves algo más).

¿Qué es un realtor y un broker? Un real estate agent o realtor es un agente inmobiliario. Normalmente el vendedor cuenta con uno para vender su vivienda (quien le asesora sobre cómo debe dejarla para que resulte más atractiva -color de las paredes, algunas pequeñas reformas, “chapa y pintura”, alquiler de muebles y objetos decorativos para la open house y hacer unas buenas fotos para los anuncios online-, quien gestiona las visitas a la casa, te asesora sobre el precio y ofertas que puedes esperar, te ayuda a negociar y te representa durante todo el proceso de venta hasta firmar los últimos documentos; igualmente es muy recomendable contar con un agente inmobiliario que te represente si quieres comprar una vivienda, ya que realmente buscará tu beneficio en todos los sentidos, te informará si esa casa tiene muchas ofertas (lo cual implicará que deberás pujar alto), qué precio ofrecer, si se puede regatear, y a negociar cualquier detalle durante todo el proceso siempre buscando tu beneficio y máximo ahorro (no solo con el precio de la vivienda, sino también negociando con tu broker para ofrecerte unas condiciones de hipoteca más económicas, un descuento en closing costs, etc.), y te alertará de posibles contras o problemas ocultos en la vivienda. También te puede proporcionar un largo listado de contactos para buscar inspectores, brokers, contractors, etc. que necesites a lo largo de los meses que dura la compra-venta. Por otro lado, un broker es un agente financiero que trabaja en una agencia de créditos, y quien, después de evaluar tu estado financiero, decidirá si eres apto para recibir una pre-approval letter, y si es así, te dirá hasta hasta qué cifra te pueden dar hipoteca, qué tipo de plan hipotecario te pueden ofrecer o cuál te puede resultar más económico, y por lo tanto definirá el presupuesto con el que puedes contar a la hora de buscar vivienda, te desglosará todos los gastos asociados a la compra de una vivienda, y te hará un cálculo exacto de lo que acabará siendo cada mensualidad de hipoteca (en la que se incluye taxes del distrito, seguro de hogar, etc.). Con un buen broker no habrá sorpresas de última hora.

¿Qué os ha parecido este análisis? España y EE.UU. son muy diferentes, y en el mercado inmobiliario no iba a ser menos. Debo aclarar que nuestra experiencia se limita única y exclusivamente al estado de Massachusetts, por lo que puede que existan otras pequeñas diferencias entre estados dentro de Estados Unidos. Si queréis saber más o tenéis más preguntas, estaré encantada de responderos en los comentarios.

2 comentarios en “Tercera mudanza en Massachusetts y su mercado inmobiliario

  1. Me ha encantado la entrada.
    Es curioso lo diferente que es todo con el mercado inmobiliario español. Y me has aclarado muchas cosas de por qué actúan así los hermanos Scott en sus programas jajaj
    Ahora la pregunta es ¿nos harás housetour?
    Besos

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    1. Me alegro mucho de que te haya gustado! Llevo queriendo hacer house tour, pero no hay forma de sacar tiempo o tener la casa recogida y estar yo sola sin los peques jajaja pero ojala pueda ir mostrando antes y después de cada estancia poco a poco. 🙂

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